Il Condominio Hotel Miramonti

Organizzazione e gestione del Condominio Miramonti

Gli articoli del Regolamento di Condominio che ne stabiliscono l’organizzazione e la gestione sono:

Art. 1: Oggetto del regolamento; allegati
Forma oggetto del presente regolamento il Condominio HOTEL MIRAMONTI (più avanti indicato come “Condominio”), sito in Comune di Corvara di Vai Badia (BZ), località Pescosta n. 37. Al presente regolamento sono unite le tabelle di attribuzione millesimale, “A” (proprietà), “B” (riscaldamento), “C” (scale e ascensore) e “D” (servizio alberghiero).
Sono inoltre allegati: una planimetria; un Regolamento di Comunione, cui è unito l’elenco degli arredi e corredi delle unità ricettive, nonchè una tabella di riparto centesimale (tabella “E”); i testi del contratto di locazione del Nucleo Alberghiero e del contratto di gestione alberghiera.

Art. 3: Destinazione Alberghiera
All’intero complesso immobiliare che costituisce il Condominio, viene data, per consenso dei condomini, permanente ed esclusiva destinazione alberghiera, essendo il medesimo strutturalmente organizzato in modo inscindibile tra tutte le sue parti per lo svolgimento, con criteri di economicità e funzionalità, di detta attività ricettiva, mediante il necessario intervento di un ente assuntore della gestione alberghiera (più avanti indicato come “Gerente Alberghiero”).

Art. 9: Locazione del Nucleo Alberghiero
Al fine di rendere attuabile la permanente destinazione alberghiera del Condominio, il Nucleo Alberghiero formerà permanentemente oggetto di rapporto locativo tra il Condominio ed il proprietario del Nucleo medesimo; l’allegato testo del contratto, relativo al primo periodo di locazione (sino al 30.9.2009), si considera approvato a tutti gli effetti, con mandato all’Amministratore del Condominio a sottoscriverlo. Il relativo canone, e le spese, verranno ripartite tra le singole Unità in base alla tabella “D”, e tra i singoli Comproprietari delle Unità in base alla tabella “E”, colonna “Indice di ricettività”.

Art. 10: Contratto con il Gerente Alberghiero
Il Condominio porrà il Nucleo Alberghiero a disposizione del Gerente Alberghiero, al quale verrà contestualmente appaltato l’esercizio dei servizi ricettivi quali, a titolo esemplificativo, il servizio di reception, di ristorante, di bar, di pulizia sia delle parti comuni sia delle Unità, di biancheria, lavanderia, telefonico, TV e di ordinaria manutenzione interna dell’Unità; l’allegato contratto di gestione, relativo al primo periodo (diciotto anni decorrenti dal 31.10.1991 e sino al 30.9.2009), si considera approvato a tutti gli effetti, con mandato all’amministratore del Condominio a sottoscriverlo. La spesa relativa a tale contratto sarà ripartita come previsto al comma 2° dell’art. 9.

Struttura del Condominio (Art. 2)

Il Condominio Hotel Miramonti è costituito da:

83 abitazioni (suite) suddivise in 27 quote (periodi) ad utilizzo turnario da parte dei comproprietari, per un totale di 741,96 millesimi – Categoria catastale A2 (residenziale) –
3 abitazioni (P1, P2, Soffitta) di pertinenza del Nucleo Alberghiero per 39,04 millesimi – Categoria catastale (A2, A2, C2)
86 posti auto (39 interrato e 47 esterni, di cui 17 nel piazzale antistante la sbarra) suddivisi in 27 quote (periodi) a utilizzo turnario da parte dei comproprietari, per un totale di 88,16 millesimi – Categoria catastale C6
Nucleo Alberghiero – comprendente: Accesso ristorante, Bar/taverna, Reception/servizi, Ristorante/cucina/stanze, Sauna/palestra, Servizi, Stanze personale per un totale di 130,84 millesimi – Categoria catastale D2, C1, C4
parti comuni (scale, corridoi, ascensori, piazzale esclusi posti auto, deposito sci, tetti, facciata,centrale termica e idrica) non sono millesimate, la proprietà è in proporzione alle quote di proprietà esclusiva, le spese sono ripartite su tutti in base ai millesimi della tabella A

I soggetti partecipanti del Condominio Hotel Miramonti sono quindi:

i diversi comproprietari dei periodi-suite e periodi-posti auto acquistati. Secondo l’ultimo Riparto Spese (esercizio 2021-2022) i periodi venduti per le-suite risultano 1634, e per i posti auto 836, per un totale di 610 millesimi. Visto che i comproprietari dei posti auto sono gli stessi delle suite, e che diversi comproprietari possiedono più periodi, le persone fisiche/società comproprietarie sono in realtà circa 1450.
Il comproprietario unico dei periodi-suite e dei periodi-posti auto invenduti (inizialmente Hotel Miramonti S.r.l, ora dopo vari passaggi BIZZI HOTEL S.p.A). Secondo l’ultimo Riparto Spese (esercizio 2021-2022) Bizzi Hotel possiede 607 periodi suite e 1.486 periodi posti auto, per un totale di 220 millesimi, risultando quindi un comproprietario prevalente.
Il proprietario del Nucleo Alberghiero e delle 3 abitazioni di pertinenza (BIZZI HOTEL S.p.A) – 170 millesimi
Il Gestore dei Servizi Alberghieri, in forza del Contratto di Gestione (BIZZI HOTEL S.p.A.)

Il Condominio è rappresentato legalmente verso terzi dall’Amministratore, nominato/confermato dall’assemblea condominiale ogni anno (Art. 17 Regolamento di Condominio).

Il Condominio è gestito dall’Assemblea Condominiale di cui fanno parte:

l’amministratore
i Rappresentanti dei comproprietari, eletti secondo quanto previsto dai Regolamenti di Condominio (Art. 5 e 7) e di Comunione (Art. 14-15-16-17-18-19-20)
il rappresentante del Nucleo Alberghiero (Bizzi Hotel S.p.A.)

I rapporti fra il Condominio Hotel Miramonti e il proprietario del Nucleo Alberghiero sono regolati dal CONTRATTO DI LOCAZIONE (Art. 9), mentre quelli fra il Condominio e il Gestore sono regolati dal CONTRATTO DI GESTIONE ALBERGHIERA (Art.10).
Entrambi i contratti sono stati modificati e rinnovati, nonostante non fossero ancora scaduti, dall’assemblea del 23/09/2020 e sono entrati in vigore il 1 Aprile 2021.

I nuovi contratti di Locazione e di Gestione Alberghiera precisano in PREMESSA (rispettivamente punti e) e n) ) che i due contratti sono “giuridicamente e funzionalmente collegati e interdipendenti”, stabilendo di fatto che il Gestore non potrà essere altri che il proprietario del Nucleo Alberghiero, e il Contratto di Gestione sancisce la separazione fra la gestione condominiale (affidata all’Amministratore di Condominio) e la gestione alberghiera (affidata al Gestore Alberghiero), attuata già dal 2010 senza una esplicita deliberazione da parte dell’assemblea.

Il titolare del CONTRATTO DI GESTIONE è attualmente BIZZI HOTEL (già Domina Vacanze S.p.A) che dal 2012 ha stipulato un “Contratto di affitto di ramo d’azienda” con HIT HOTEL Srl (già GE:CO), a cui si affida la gestione alberghiera di 9 strutture che fanno capo a BIZZI HOTEL SpA , compreso il Miramonti.
In data 29/06/2022 Bizzi Hotel ha risolto il contratto di affitto di ramo d’azienda con Hit Hotel S.r.l. e contestualmente ha stipulato con Prima Hotel (nuova azienda nata nel 2022, stesso socio unico di Bizzi Hotel) un nuovo “contratto di affitto di ramo d’azienda” riguardante la gestione alberghiera di tutti gli Hotels, con inizio dal 01 novembre 2022.

Le società partecipanti alla gestione

BIZZI HOTEL SPA

Denominazione assunta il 07/09/2021, mantenendo invariate partita IVA, socio controllante, capitale sociale e CDA di ex DOMINA VACANZE S.p.A.
Sede legale – Via Andrea Maffei, 1, 20135 Milano MI –
Codice fiscale 09399090159 – Partita IVA 09399090159
Società per azioni, capitale sociale € 5.000.000, socio unico EMMEGI FINANCE S.A. (C.F. 97837940150 – LUSSEMBURGO, AVENUE MARIE THERESE 34).

Il 27/05/2022 in sede di bilancio 2021 sono state rinnovate le cariche sociali elettive fino al 31/12/2024: Amministratore Unico : Bizzi Matteo.

Precedenti di DOMINA VACANZE SPA – denominazione assunta dal 2000, dopo varie fusioni e incorporazioni (inizialmente Domina Gestioni Srl, con cui ha stipulato il Contratto di Gestione del Miramonti). Nel 2012-2015 Domina Vacanze SpA risultava controllata da AS DOMINA VACANZE HOLDING con sede in Tallin-Estonia. (v. contratti di affitto di ramo d’azienda). Preatoni Ernesto risulta essere stato Presidente del Consiglio di Amministrazione fino al 13/02/2018.

Dal 14/09/2018 Domina Vacanze Spa risulta controllata da EMMEGI FINANCE S.A. e il Presidente del Consiglio di Amministrazione è Bizzi Matteo.

PRIMA HOTEL S.R.L

Nuovo Gestore in base al “Contratto di affitto di ramo d’azienda” dal 1 novembre 2022
Sede Legale: Via Andrea Maffei 1, 20135 Milano – Codice fiscale e P.iva: 12140270963 Società a responsabilità limitata , capitale sociale € 10.000 interamente versato.
Socio Unico EMMEGI FINANCE S.A. (C.F. 97837940150 – LUSSEMBURGO, AVENUE MARIE THERESE 34); Amministratore Unico: SANTORO SARA

Costituita 13/12/2021, Iscritta C.C.I.A. Milano 22/12/2021

HI-TECH ITALIA COSTRUZIONI S.R.L

Sede legale: VIA DEGLI ABETI – 300 – 61122 PESARO (PU) – Codice Fiscale e PIVA 01778250660 Societa’ a Responsabilita’ Limitata – Capitale sociale € 10.000
Assetto societario 2023 -90% GIANCARLO MARINELLI , 10% ACCIAIOLI ERCOLE
Amministratore unico ALESSANDRO LERRO
Costituita il 25/06/2009, Iscritta C.C.I.A. delle Marche 17/11/2015
Attività : Costruzione di edifici residenziali e non residenziali

E’ la ditta che dal 2012 esegue tutti i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria al Miramonti di Corvara.
Non risultano legami con le altre società, se non il fatto che Giovacchino Radi. sia amministratore unico di Prima IMMOBILIARE Srl, che è partecipata al 50% da HI-TECH.

HIT HOTEL SRL

Vecchio gestore fino al 30 settembre 2022.

Hit Hotel (denominata GE.CO S.r.l fino al 12 gennaio 2016) è stata costituita con atto del 30 maggio 2012 (Notaio Massimo Linares) ed ha, come socio unico dal 4 luglio 2016 HIT Holding Srl.(in precedenza Prima Immobiliare Srl di Pesaro).

Amministratore Unico in carica dal 23/06/2020 – PIETRO DESSENA – Sassari (fino a tale data la carica è stata ricoperta dal 25/03/2015 da GIOVACCHINO RADI – Pesaro)

Il 01/07/2012 Hit Hotel (allora denominata GECO) ha stipulato con Domina Vacanze SPA (allora a controllata da Preatoni Group) un “contratto di affitto di ramo d’azienda”, con cui viene ceduta l’attività di gestione alberghiera di 9 hotels, tra cui il Miramonti.

Fra i firmatari del contratto di affitto c’è Bizzi Matteo, in qualità di Socio Unico di Mediterranea Gestioni Srl (garante delle obbligazioni assunte da GE.CO) nonchè Procuratore Speciale di GE.CO per la durata del contratto.

In data 29.06.22 Bizzi Hotel ha risolto il contratto di affitto di ramo d’azienda con Hit Hotel S.r.l.